Financiar um imóvel é um jeito simples e inteligente de acelerar o sonho da casa própria sem o risco de ficar no vermelho.
No entanto, é preciso conhecer muito bem os tipos de financiamento imobiliário existentes para saber qual deles se encaixa melhor no seu perfil de compra. É isto que vai garantir sua tranquilidade para arcar com as parcelas: a escolha de condições compatíveis com seu bolso.
Contar com uma imobiliária parceira ajuda bastante nesse processo. Afinal, os corretores especializados descomplicam os aspectos burocráticos da transação e auxiliam na escolha do melhor tipo de financiamento.
Neste post, explicamos as características de cada modalidade e listamos alguns aspectos fundamentais para você considerar na hora da escolha. Confira!
Quais os tipos de financiamento imobiliário existentes no Brasil?
No mercado imobiliário brasileiro, as duas formas básicas de financiar um imóvel são pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A principal diferença se dá no cálculo das parcelas, considerando-se que o SFH tende a ter uma taxa de juros um pouco maior.
Dentro dessas modalidades, existem ainda três formas de amortização, ou seja, de quitação da dívida: as Tabelas Price, SAC e Sacre. A seguir, descrevemos as características dos diferentes tipos de financiamento e as regras de amortização.
SFH
Quem recorre ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) geralmente é atraído pelas menores taxas de juros, além de contar com o auxílio do FGTS na transação. Contudo, há uma série de critérios que devem ser cumpridos ao optar por esse tipo de financiamento. A compra de imóveis comerciais, por exemplo, é proibida nessa modalidade.
Vamos às principais características:
- a taxa de juros anual do SFH não pode ultrapassar 12%;
- o imóvel deverá ser obrigatoriamente para fins residenciais;
- o imóvel deverá ser a primeira propriedade do comprador e estar sediado onde ele mora ou trabalha;
- o valor máximo do imóvel é de até R$ 750 mil;
- o prazo máximo de financiamento é de até 420 meses (35 anos);
- o limite do financiamento é de até 90% na Tabela SAC e de até 80% na Price;
- os recursos do FGTS podem ser utilizados na compra, sob normas pré-definidas.
SFI
O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) permite financiar o valor total da propriedade e é muito requisitado por quem deseja adquirir o segundo imóvel, aumentar o patrimônio ou fazer investimentos. No entanto, as taxas de juros tendem a ser mais elevadas. Outro ponto negativo é que o FGTS não pode ser utilizado na transação.
Vamos às principais características da modalidade:
- a taxa de juros anual costuma ser maior do que 12% ao ano, variando conforme as instituições financeiras;
- o imóvel financiado pode ser para fins residenciais ou comerciais;
- o imóvel não precisa ser a primeira propriedade do comprador nem estar sediado onde ele mora ou trabalha;
- o prazo máximo de financiamento é de até 420 meses (35 anos) para um bem residencial e de até 120 meses (10 anos) no caso de um imóvel comercial;
- o limite do financiamento é de até 100% em qualquer tabela;
- não há limite de valor para a propriedade.
Tabela Price
A grande diferença entre as tabelas é a forma de amortização da dívida, isto é, a maneira como as prestações serão quitadas. Na Tabela Price, o valor das parcelas é sempre igual. Já na SAC, esse valor diminui ao longo do contrato.
Geralmente, quem financia um imóvel na Price está mais atento ao planejamento financeiro de longo prazo, pois sabe que precisará passar todo o período contratual arcando com parcelas do mesmo valor.
Tabela SAC
Na Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), podemos dizer que o comprador tem certo respiro ao longo do contrato, já que as parcelas vão diminuindo gradativamente de valor.
No entanto, é fundamental ressaltar que o custo das primeiras prestações será mais alto, o que exige um planejamento inicial muito criterioso para fazer uma boa escolha e evitar saldo no vermelho.
Tabela Sacre
A Tabela Sacre nada mais é do que a junção dos dois sistemas de amortização anteriores em um único financiamento. Desse modo, as parcelas iniciais serão mais elevadas, porém o valor diminuirá após determinado período contratual, o que ajuda a eliminar os riscos de inadimplência.
Pela comodidade dessa junção, a Tabela Sacre tem se tornado uma opção de financiamento bastante requisitada.
O que considerar ao escolher entre os tipos de financiamento imobiliário?
Diversos fatores devem ser considerados antes de escolher um financiamento imobiliário. Alguns deles são fundamentais, pois estão relacionados ao perfil do comprador, ao planejamento financeiro de longo prazo, ao orçamento disponível e até às necessidades da família. A seguir, confira esses aspectos em detalhes.
Perfil de compra
Como vimos, existem algumas diferenças cruciais entre os tipos de financiamento imobiliário. Essas diferenças estão atreladas ao perfil do consumidor. Por isso, é preciso avaliar muito bem seus reais interesses e suas necessidades antes de tomar a decisão.
Se você vai adquirir seu primeiro imóvel, por exemplo, é provável que o SFH seja mais indicado, até porque tem juros menores, o que evita comprometer sua estabilidade financeira.
Planejamento financeiro
A questão do planejamento tem mais a ver com a forma de amortização escolhida. Afinal, quem opta pela Tabela Price costuma ter um planejamento mais assertivo, isto é, sabe que poderá arcar com aquela determinada quantia todo mês durante todo o período contratual.
Já na Tabela SAC, o planejamento é levemente mais flexível. Como as parcelas diminuem de forma gradativa, o comprador poderá, inclusive, planejar seus investimentos futuros com esse valor abatido das prestações.
Orçamento disponível
Pensar no quanto você tem para gastar no momento exato da compra também é algo decisivo para escolher o tipo de financiamento ideal. Se você precisa financiar o valor total do imóvel, por exemplo, o SFI é a modalidade indicada.
Já a forma de amortização escolhida dependerá da estabilidade da sua renda. Pessoas com renda 100% estável podem assumir parcelas fixas em um contrato mais longo sem risco de inadimplência.
Necessidades da família e outros cuidados
Além do mais, independentemente de qual financiamento escolher, é importante tomar alguns cuidados básicos antes de fechar negócio. Claro que isso dependerá do perfil de cada família. Porém, no geral:
- preste atenção na localização do imóvel, pois esse fator é essencial para a qualidade de vida;
- pesquise o tempo que levará no trajeto entre a casa e o trabalho;
- visite a vizinhança durante o dia e à noite para conhecer o lugar em diferentes momentos;
- em caso de imóvel usado, verifique as instalações hidráulicas e prováveis vazamentos;
- confira como é a iluminação da rua e do bairro;
- analise cuidadosamente a documentação do imóvel, da construtora e, se for o caso, do dono.
Quais são os principais passos para conseguir um financiamento?
Antes de tudo, é necessário se planejar e verificar alguns requisitos indispensáveis para conseguir o financiamento. Ou seja, fazer uma simulação para calcular os juros e o valor das parcelas, analisar se você dispõe de todos os documentos necessários e comprovar a renda.
Apresentar os documentos solicitados
Para financiar um imóvel, é necessário que o credor tenha a garantia de que você conseguirá assumir o processo de amortização de quitação das parcelas e dos juros do bem. Afinal, será um valor que comprometerá uma quantidade considerável da sua renda por certo período.
Entre as diversas fases do financiamento, a instituição financeira solicita documentos específicos, que diferem entre uma empresa e outra. Contudo, os documentos mais importantes no financiamento são:
- documento de identidade;
- CPF;
- comprovante de estado civil;
- comprovante de endereço;
- certidão referente aos tributos federais;
- declaração de imposto de renda;
- extrato do FGTS;
- carteira de trabalho;
- comprovante de renda.
Fazer uma simulação do financiamento
Antes de procurar uma instituição financeira, é possível simular o financiamento. Essa etapa é muito importante, pois permite que você tenha uma ideia das melhores opções de acordo, bem como calcule os juros e o valor das parcelas.
A maioria das instituições financeiras disponibiliza um simulador online, em que você preenche seus dados e obtém o resultado sem a necessidade de ir a uma agência bancária.
Comprovar renda
O comprovante de renda é um documento que indica qual é a sua renda mensal. Ele é essencial para conseguir cartões de crédito, empréstimos, abrir contas em bancos e, principalmente, fazer financiamentos.
Os principais comprovantes são carteira de trabalho, holerites, extrato bancário, declaração de imposto de renda e Decore.
Carteira de trabalho
A carteira de trabalho é um ótimo comprovante de renda, pois informa o início do vínculo empregatício e o valor do salário mensal. A carteira assinada é um dos comprovantes de renda mais aceitos nos financiamentos.
Holerite
O holerite, também conhecido como contracheque, retrata os valores recebidos pelo funcionário no mês e insere também o cálculo dos descontos. Diferente da carteira de trabalho.
Extrato bancário
O extrato bancário é um excelente comprovante de renda para profissionais liberais, autônomos e freelancers. Isso porque eles não contam com documentos como a carteira de trabalho e os holerites.
Declaração de imposto de renda
A declaração de imposto de renda da pessoa física é outro documento aceito nas instituições financeiras para quem é autônomo. Porém, é necessário que o trabalhador preste contas anualmente.
Decore
A Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore) é um documento desenvolvido por um contador e pouco conhecido. Algumas instituições financeiras aceitam esse comprovante de renda, sendo mais uma ótima opção para os autônomos.
Enfim, vimos que não existe opção melhor ou pior entre os tipos de financiamento imobiliário. O que interfere nessa decisão é, sobretudo, seu perfil de compra e o que é mais compatível para o seu bolso no momento de assinar o contrato. É por isso que contar com a orientação de especialistas faz toda a diferença para encontrar a opção certa.
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